商场为何被抛弃？越来越多商场面临的现状令人深思

越来越多的商场，开始被抛弃了

了解吗，当今的上海，被四百多个商业中心所环绕。按比例计算，上海大约每八万人就有一个大型商业中心，相比之下，东京平均每二十万人以上才有一个大型商业中心。

上海人均商业面积，仅次于迪拜，是东京的3倍。

即便已繁华到了天花板的程度，上海的商业依旧持续爆发。

今年全年上海市计划增设大约六十家商业网点，整体面积将突破三百万平方米，闵行区新增商业规模在全市各区中最大，预计将开设十二家商业场所，总面积将超过一百万平方米。

这是上海商业所形成的广阔网络，而下面则是一系列涉及消费的统计数据：

今年第一季度，上海全市社会消费品零售总额增速为负。

这就说明，上海新建了不少购物场所并投入运营，然而，民众的购物热情并未因此急剧高涨。

数据上看，这座城市现在也正在进入一个商业供给过剩时代。

接下来，我们察觉到一种颇为突兀的现象：部分商业场所，正逐渐失去上海喧嚣的依托。

这并非我们初次探讨该议题，在上海的心脏地带，我们亲眼见证众多百货商场逐一消逝，诸如太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹、上海置地广场、第六百货以及巴黎春天。

陆家嘴作为顶级商业区，正大广场依然显得门可罗雀，徐家汇那边，百脑汇这样的专业市场也早已人去楼空。

现在这种情形还在持续，随着新商场不断开张，相应地也有更多商业场所趋于萧条。

其中一些是因顾客与销售方不再需要而被遗弃，另一些是经由地产商亏本处理，还有一些是在社会形态更迭中沦为牺牲品。

上海这座城市，正经历着一场与商业紧密相连的更新演变过程，其中不断有新事物产生，旧事物淘汰。

显而易见，上海众多商场中，被淘汰的数量和被淘汰的快慢正在增加，特别是那些规模较大的商场。

位于闵行吴中路的那个爱琴海购物中心，在2017年才正式投入运营，至今服务时间还不足十年，它属于红星集团商业版图中的首个项目，整体建筑规模达到了五十万平米以上，在上海算是相当庞大的一处商业中心。

半年之前，爱琴海购物中心举行了成立六周年的庆祝活动，当时气氛非常热烈。

如今我去到现场，画面却是如此的荒凉。

爱琴海购物中心设计之初，就做了室内商场和室外风情街两部分。

户外场所设有特色街区，同时存在音乐喷泉，难以忘怀初次目睹号称亚洲之最的喷泉在灯光与旋律配合下变换景象时，内心感受到的强烈冲击。

现在我去过了整个商场，了解到里面只有室内的商业还开着，室外的店铺几乎全都关了，空置的比例非常高，差不多有九成。

进入爱琴海室外商业街，仿佛误入一个闲置多年的荒废商场。

地铁通往室外风情街的扶梯已经停止工作。

所谓的风情街也不过是一个沙发乱摆、供人乱躺的荒芜之地。

据了解，爱琴海外面的摊位是分别卖给了个人，只有里面的场地是由公司自己负责管理的。

我在小红书上了解到的信息完全属实，一些业主已经把空置的商铺租出去了，那处铺面30多平米，按证面积算，每月收取的租钱是1600元，另外还要加上500元的物业管理费。

小业主自己表示，这个场所经营难度很大，用作储物空间尚可，但观察下来现在还是闲置着。

这就是我在爱琴海商场所见的情形：露天商铺杂乱无章，室内商场人烟稀少地开着。

上海的商业服务供给过多，不仅今年闵行开设了全城最多的购物商场，紧邻的华润万象城面积也达五十万平方米以上，这两个大型商场在同一个区域争夺客流，现阶段看来，华润万象城占据上风。

龙柏的衰败迹象很早就显露出来,那里曾经是日韩外资企业云集的地方,高岛屋和井亭天地也邻近此地,但近些年,在上海的日韩外资企业已经不复从前的繁荣景象了。

若你近期前往高岛屋或韩国街探望，所见景象亦与当下场景颇为相似，显得十分萧条。

最近两年期间，上海新兴的网红商业区，同样遭遇着店铺闲置的难题。

说的就是接下来这一家：恒基旭辉天地（The Roof）。

这个项目出自2008年普利兹克建筑奖获奖者法国建筑师让·努维尔之手，是他在中国的首个商业项目落成之作。

它过去凭借杰出设计师的作品和先进思想，牢牢抓住了大众视线，毫无疑问是商业地产界的一次现象级突破。

设计师诸多构思体现了对上海弄堂风情的敬意，中庭处微型商业带再现了弄堂小巷的构造特点。

2500个花盆的设计构思源自当年上海里弄居民在阳台栽种花卉的习惯，建筑立面选用的色调与周边街景十分和谐，浑然一体。

不过，当观赏家们赞叹过艺术巨匠作品的创新之处后，此地将更像是观光客们记录行程的拍照地。

这个项目主要是办公性质的，从二楼开始全部是办公区域，只有底层和地下层是少量的商业用途。

内街显得相当清静，多数店铺停业，或者正在翻新，外街虽有餐饮和咖啡馆开张，但访客数量，同周边的中海环宇荟对比，仅能算作一般。

人们偏爱在此处短暂逗留并拍摄照片，然而谈及用餐开销，许多人更倾向于邻近街道的中海环宇荟。

这座建筑的外形和结构非常出众，然而缺少能够长期吸引顾客的消费项目，慢慢变成了人们只去拍照留念的地方，而不是真正能消费的地方。

这种情形并非仅限于市中心，郊区也存在，它们虽被当作参照点，却往往缺乏后续的维护与管理。

青浦淀山湖的东渡蛙城，于2024年才正式投入运营，该场所当初规划是要建设成一个具有独特风格的公园式剧场主题娱乐区。

早期结合了叠泉瀑布、五彩花园、冒险船、果味广场、鹿鸣桥等区域，着重营造了融入其中的消费感受。

不到一年时间，这个商场就真的只剩下了青蛙们的孤独的身影

最近出现在众人面前，已经变成了电影《好东西》里的取景地。

身为顾客，不清楚各位是不是跟我有同感，每逢周末外出活动时，总会察觉到半年前人气旺盛的商场，转瞬间客流量锐减，或者传出即将进行大规模翻新。

“怎么此地突然变得如此寂静了？”，“这个商场...是歇业了么？”，甚至“这还是个商场么？”

选择机会增多，新商场接连不断涌现，同时也有部分商场被顾客遗忘，它们正经历着最后的努力。

这并非最令人震惊的，我居然在上海市中心最热闹的街区，于七浦路批发市场的店铺里，觅得了“鹤岗”。

当前存在部分店铺，客流量锐减至房东主动免除租赁费用，更有甚者，仅需承担物业管理费便可达成租赁协议。

你多久不曾光顾那个旧日的批发集散地了，七浦路地处静安与虹口两区接壤之处，堪称华东最大的服装交易枢纽。

这个市场区域面积很小，只有0.5平方公里，里面却容纳了10家规模宏大的商场，在生意最旺盛的时候，那里分布着超过3000家店铺，大约有4000多名工作人员。

只要一提到七浦路，任何上海市民都能知道那里曾经是热门之地。不过最近，我们得知一个情况：上海七浦路的店铺月租价格，从最高时的七万元，大幅度下滑，如今仅剩五百元。

现实如果真是这样，这将宣告这类商业业态与时代的告别。

这条街两年前我曾光顾过，彼时七浦路的店铺闲置现象比较严重，租赁价格也经历了显著降低。

这是两年前的市场调研数据，一个普通摊位每年的费用为20万到30万，平均每月大约是2万元。

这个数字已然距离巅峰时期的七浦路，跌了一半，甚至更多。

我抵达了2025年的七浦路，眼前的景象与两年之前，形成了极为显著的对比。

首先看到的一些商场转型走高端精品路线后，居然逆袭崛起了。

走进新七浦、圣和圣这些地方，立刻转变为一处高级购物场所，顾客络绎不绝。

可以清楚察觉到它们发生的主要转变，整体环境水准获得显著改善，新七浦和圣和圣这两处地方表现得尤为突出。

倘若不去理会铺满地面的货物，这两家商场与市内其他商场并无二致，通道宽阔，灯火通明，空调效果很好，四处散落着可供休憩的座椅，游览疲惫时可以歇脚。

接下来，七浦路售卖的衣物，多数已非我们脑海里的那种简易售卖品。

我寻访过一些经营状况良好的店铺，注意到当前广受欢迎的几种设计或面料：现代中式、亚麻系列、丝织品等。而此地售卖的顶级女性服装，价格已然高到普通人难以负担的水平。

一件亚麻上衣标价四百到五百元，一条自称“欧货”的女裙卖到九百元，这彻底改变了我对七浦路批发市场的原有看法。

那些标价19元的传统旧货至今仍在售卖，并且还吸引了众多外籍人士前来此地进行购物活动。

然而在另一处，附近十几家购物场所也陷入了同业竞争，其中一些场所显然已经跟不上时代发展了。

那个名为“老兴旺”的集散地，就是前面所说的那个月租五百元也无人问津的场所。

昏暗无光、扶梯停运、商家搬离、人气冷清......

进入老兴旺，仿佛进入一个早就无人问津的破败商场。

目测算了下，空置率至少90%以上。

更让我感到意外的是：这里闲置的店铺，即便不收租金也能出租，经营者表示，“只需每年代为缴纳物业管理费即可。”

在关闭的门店上，真的写着免房租三个字。

这个摊位地理位置非常优越，位于老兴旺商场二楼电梯口，直接可见，要是参照过去生意旺盛的时期，它极有可能成为最受欢迎的店面。

我联系了房东在墙边留下的联系方式，核实了老兴旺商场二楼有很多闲置且少有人气的店铺。

房东来自上海，曾在老兴旺拥有两家店铺，均位于二楼理想位置，目前闲置已超过一年，仅需每年支付7800元的物业管理费便可获得房屋使用权。

折算到每个月大约是六百元出头，并且根据协商的过程，如果能够达成一致，价格方面还有商量余地

邻家经营者透露，老兴旺那里有不少店铺，它们仅需缴纳物业管理费，无需支付租赁成本。

因此，在当今的七浦路，人们确实能用数百元人民币，每月租得一个小店面。

一些已经成功转型的商场，转而追求高档定位，明确方向之后，定价变得非常昂贵，却因此吸引了大量顾客。

一条马路之隔，那些仍在售卖三年前每双五角钱的袜子旧商场，不仅未能复苏，反而更快地被人遗忘。

明显，七浦路也进入存量竞争，两极分化尤为严重。

然而从另一角度观察，商场如同不断产奶的母牛，在鼎盛阶段能够持续带来稳定的租赁收入，一旦开发商遭遇资金周转困难，商业物业往往是首先被舍弃的资产类别。

如今多少商场，都成了房企们的套现中心。

在众多房地产企业里，今年万达把商场业务做得最为彻底，到目前为止，万达已经出售了许多商业项目，这些项目就是万达广场。

梳理万达卖掉商业的时间线要从2017年开始。

那一年，王健林把万达企业里的77家旅馆，用差不多二百亿的钱，转让给了富力地产公司，另外又把经营着的13个文化娱乐设施，以大约四百三十八亿的价值，卖给了融创中国集团。

从2023年开始出现显著加快的势头，在2023至2024这两个年份里卖掉了三十多座万达广场，到了2025年初又处理了七座，紧接着在今年五月一次性清盘了四十八座。

依据公开信息核算，到目前为止，王健林已经处置了万达公司旗下将近九十个万达商业中心。

到2025年，万达持有的商业广场数量，在最高峰时超过五百家，现在下降到三百多家。

万达广场的购置主体多为保险资金机构，当中包含新华保险、阳光保险、大家保险、横琴人寿等公司。

早些时候，王健林凭借2150亿身价位列胡润全球华人财富榜首位，万达广场的客流量曾高达30亿人次，缔造了“中国每百人中有两人光顾万达”的商业传奇。

王健林曾是商业地产领域的领军人物，后来决定出售万达广场，根本原因在于其沉重的债务负担，具体表现为1412亿元需要付息的债务，同时还有400亿元在当年即将到期的债务，再加上万达商管上市未能成功所带来的必须回购的义务。

万达的处置方针是维持管理权，转变为非重资产经营方式。承接方必须应用万达广场的标识并缴纳品牌使用费，同时承担基础维护开销，分享超出预期的收益。

王健林从财富顶峰跌落，出售房产清偿债务，万达近年来的起落，折射出中国商业地产领域当前面临的转型局面。

另一家企业引发高度关注——万科，尽管商业地产并非其集团主要经营领域，但去年其持续处置商业资产的行为，也引致行业普遍探讨。

主要出售的资产为上海七宝的万科广场和南翔印象城的股权。

在成都万科的官方信息平台上，公布了一项售卖成都公园大道商业用地的消息，同时规定购买者必须一次性付清全部款项。

近些年，不少房地产企业出售了商业资产，这种情况并非个别现象。对于资金周转出现困难的开发商而言，处置商场和办公楼宇似乎已成为首选方案。

远洋集团去年卖掉北京颐堤港二期64.79%的股份，售价达40亿元，买家是中国人寿和太古地产，此举让公司亏损了17.63亿元。

世茂集团去年卖掉了香港中环的写字楼和厦门集美区的综合体项目，参与这场商业抛售的房地产公司还包括世茂、上海证大、绿景中国地产、合景泰富、华侨城、新世界发展等。

可见，当化债成为地产这两年的主旋律。

不少在增长时期快速拓展业务范围的房地产公司，现在正努力卖掉资产中的商业和办公部分，以此减少债务负担。

对于资金周转遇到麻烦的公司，处置商场是最简单能快速补充流动资金的方式。

即便没有资金困难，许多房地产公司也在调整其内部商业项目布局，不再保留效益不明显的资产，而是集中精力发展关键性资产。

在商业地产行业里排名靠前的公司，其年租金收益达到百亿级别，比如华润万象生活，这家企业也正在计划卖掉旗下经营效益不理想的商业项目。

上海南翔华润五彩城就是大家传说的那个准备由华润处理的物业。华润置地于2009年，用超过三十亿元购得了南翔的五块土地，五彩城就是其中之一。

此后，南翔的区域商业面貌因一座体量达34万平方米的地铁上盖购物中心而焕然一新，该购物中心名为印象城MEGA。

这个社区商业目前闲置店铺众多，顾客流量稀疏，显得十分萧条，根本无法与印象城形成抗衡。

华润置地很可能将长期集中资源发展档次更优的核心项目万象城系列，五彩城和欢乐颂则属于公司知名度相对较低的项目，今后可能逐渐减少在公众中的曝光。

结语

那边人挤人，这边没有人，可能也就是现在商业世界的常态。

我们正在见证商业世界，从规模扩张到效率提升的转型。

未来的商业不动产，必然进入一个以现有资产为主的时期，供应与需求的角色互换在商业领域同样适用。

然而换个思路来想：不论身处何方，生命活动的能量转换才是身体强健的关键所在。

因此能量转换这件事，自然也在发生。

上海那些新崛起的商业里，也出现了不少佼佼者。

普陀区的中海环宇城MAX在开业满一年后依然吸引众多顾客，徐汇滨江的西岸梦中心则迅速成为魔都商业界的标杆。

那些正在更新换代的商业区，也在探索独特的生存发展之道。

人们常说商业环境如同战场，由于人口数量和消费增长的潜力逐步减退，获利空间不再，竞争激烈的存量阶段已经到来。

商业的较量，现在已经正式进入了下半场。